Рынок недвижимости Германии на подъеме

Рынок недвижимости Германии на подъеме

Рынок недвижимости Германии не является общенациональным, как это есть в большинстве стран, а состоит из отдельных региональных рынков. Так, дома в Берлине покупают, чтобы жить с максимальным комфортом, в Мюнхене – чтобы сдавать жилье в аренду, в Кельне – чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости.

Недвижимость Мюнхена – самая дорогая в Германии

Стоимость жилья в Германии сопоставима с ценой российских квартир. Дефицит жилья в России, являющийся причиной высоких цен, компенсирует разницу в уровне жизни между странами, позволяя за деньги, вырученные от продажи российской квартиры, приобрести аналогичную недвижимость в Германии. Так, квартиры в маленьких провинциальных городах или в старом ("ГДРовском" и довоенном) жилом фонде мегаполисов продаются достаточно недорого. Имея на руках 50 тысяч евро, можно рассчитывать на приличную квартиру в «райцентре» или однокомнатную квартиру в «хрущевках» Берлина.

Относительно хорошая экономическая ситуация в Германии в сравнении с другими странами еврозоны привлекает сюда большое количество предпринимателей и трудовых мигрантов, в том числе из стран Евросоюза. Это в свою очередь давит на рынок недвижимости. С начала 2013-го по начало 2014-го года квартиры в Германии выросли в цене на 5,8%, частные дома – на 1,8%, офисная недвижимость – на 5%. Как ни странно, самая дорогая недвижимость не в Берлине, а в Мюнхене - 4025 евро за квадратный метр. Самый стремительный рост цен отмечен в Ганновере, где номинальная стоимость жилья не так высока (€1563), но за указанный период квартиры здесь подорожали сразу на 12,5%. Что касается частных домов, то в большинстве городов они стоят дешевле квартир в пересчете на квадратный метр, да и рост цен на них не такой быстрый.

Во всех крупных городах, кроме Мюнхена, можно найти дешевые квартиры стоимостью менее 1000 евро за квадратный метр. В столице Баварии цены на квартиры стартуют с отметки 1,4 тыс. евро за метр. Если жилую недвижимость в Мюнхене приобретать с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то срок окупаемости такой инвестиции составляет более 30 лет, что примерно на треть дольше, чем в других городах.

Строители не поспевают за растущим спросом

Рост цен на немецкую недвижимость объясняется тем, что наплыв мигрантов рождает повышенный спрос, который застройщики не успевают удовлетворять. Так, за весь 2013 год в Германии было построено 225 тыс. объектов, тогда как потребность рынка составила порядка 250-300 тыс. Отстающие темпы строительства объясняются главным образом дефицитом свободной земли в немецких мегаполисах. Это означает, что в будущем рост цен продолжится и возможно даже ускорится. Таким образом, тот, кто решит сейчас купить недвижимость в Германии, через несколько лет окажется в ощутимом выигрыше.

По подсчетам аналитиков, на аренде жилья в Германии можно зарабатывать около 7-8% годовых, что для столь развитой и высоко конкурентной экономки достаточно много. Это в странах Восточной Европы такой доход еще могут давать магазины и рестораны, в Германии это под силу только недвижимости.

Кстати, доходные дома являются одним из традиционных видов местного бизнеса. В крупных городах немцы предпочитают жилье не покупать, а арендовать. За прошлый год арендные ставки выросли на 3,5%, достигнув к началу текущего года 6,8 евро за квадратный метр. Разумеется, чем крупнее город, тем выше ставки аренды. Самым дорогим опять же является Мюнхен, где за метр просят 14,4 евро.

Таким образом, купить дом в Германии, чтобы сдавать квартиры в нем в аренду – один из самых доходных видов бизнеса. Как подсчитали эксперты, в крупных городах на аренде можно заработать 5-6% годовых. Приплюсовав сюда еще 5-6%, на которые за год подорожает сама недвижимость, чистая прибыль составляет 10-12% годовых. Если учесть, что ипотечные кредиты в Германии не в пример дешевле российских (ставка по кредиту составляет 4-5% годовых), грамотный инвестор легко может заработать на операциях с недвижимостью, даже не имея собственного капитала.

Опытные инвесторы давно заметили, что в крупных городах, куда приезжают сами немцы из других провинций, выгоднее всего покупать дома целиком. Это не обязательно должны быть многоэтажки, достаточно и небольшого дома на 4-6 квартир. Спрос на жилье в таких местах очень велик. В маленьких городах и там, где много иностранных мигрантов, предпочтительнее приобретать квартиры по отдельности. Рентабельность такого бизнеса немного ниже, но от квартиры легче избавиться, чем от целого дома, если дела не заладятся.