Риски при покупке квартиры под обременением ипотекой

Категория: Новости недвижимости
Создано 11.11.2016

Приобретение жилья, находящегося под обременением ипотекой (то есть в залоге у банка), – довольно распространенный вид сделок с недвижимостью. Причиной продажи обычно становится неспособность должника выплатить всю сумму ипотечного кредита. Поэтому для погашения задолженности заемщик решает продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Покупатель соглашается на сделку, так как у такой покупки есть свои плюсы:

Риски при покупке квартиры под обременением ипотекой

  • цена ипотечной недвижимости ниже рыночной стоимости;
  • участие банка в сделке исключает риск мошенничества и афер со стороны продавца.

Существует два способа покупки ипотечной квартиры:

  1. без привлечения заемных денежных средств;
  2. с получением ипотечного кредита на покупку жилья.

Каждый из этих способов сопряжен с определенными рисками для покупателя. Именно с этим связана сниженная стоимость такой недвижимости.

Без привлечения заемных средств

Для совершения сделки требуется снятие обременения. Поэтому в таком случае покупка осуществляется по следующей схеме:

  1. Покупатель платит задаток, с помощью которого покрывается остаток задолженности перед банком.
  2. Банк снимает обременение с недвижимости, что дает собственнику право продать квартиру.
  3. Подписывается договор купли-продажи, и покупатель выплачивает остаток стоимости жилплощади.

При покупке квартиры под обременением ипотекой существует риск для покупателя, если после внесения задатка и снятия обременения продавец откажется продавать жилплощадь. Когда остаток долга за квартиру погашен, банк уже не возвращает внесенные средства. Покупатель вправе потребовать возврата денег продавцом квартиры, но, по всей вероятности, возврат произойдет не сразу ввиду неплатежеспособности продавца. Также есть риск безвозвратно потерять внесенный задаток в случае смерти продавца.

Для снижения этих рисков заключают предварительный договор купли-продажи, согласно которому можно через суд обязать продавца заключить сделку либо вернуть внесенную покупателем сумму. Передачу денег следует осуществлять через банковскую ячейку или аккредитив, чтобы продавец получил доступ к деньгам только после успешного заключения сделки.

Покупка в ипотеку

Так как недвижимость находится в залоге у банка, требуется разрешение банка на продажу. Если было оплачено менее 50% долга, то банк может не дать такое разрешение. Данный способ покупки подразумевает получение кредита покупателем в том же самом банке. Приобрести заложенную квартиру, взяв кредит в другой финансовой организации, не удастся, так как банк на подобную сделку не пойдет.

При покупке квартиры с обременением в ипотеку происходит замена заемщика. При этом недвижимость по прежнему остается в залоге у банка, но покупатель может прописаться и жить в ней. Этот вариант безопаснее, так как все финансовые потоки находятся в руках банка.

Некоторые риски при продаже квартиры по ипотеке также имеются:

  • неточный расчет средств: из-за просрочек могли быть начислены пени и штрафы, которые включаются банком в общий долг, и об этом банк информирует в день сделки.
  • двойной залог: жилье может находится в залоге у юридических или физических лиц;
  • запрет регистрационных действий в результате иска в отношении продавца.

При неблагоприятных обстоятельствах сделка может не состояться, а покупатель потеряет уплаченные деньги и при этом останется должен по собственному обязательству перед банком. Чтобы избежать подобных проблем необходимо требовать у продавца выписку из ЕГРП о том, что отсутствуют другие обременения, а для оплаты использовать аккредитив или депозитарную ячейку.

При грамотном подходе к совершению сделки приобретение недвижимости под обременением будет безопасным. Если у вас есть сомнения в собственных силах, то вы можете воспользоваться услугами опытных риэлторов, и тогда никаких проблем при покупке ипотечной квартиры не возникнет.

Новости

Новое видео

Перепечатка материалов возможно только с письменного согласия администрации сайта.
Мы открылись в 2013 году и имеем большие планы на развитие.
Все права защищены, копирование запрещено.